Caution locative
Que peut retenir le propriétaire sur la caution ?
En bref
Le bailleur peut retenir des sommes correspondant à des loyers ou charges impayés et à des réparations locatives justifiées au-delà de l’usure normale. Il ne peut pas faire payer au locataire la vétusté ou des travaux d’amélioration. Chaque retenue doit être chiffrée et documentée.
Retenues souvent admises si prouvées
Impayés de loyer, régularisation de charges due, remise en état après dégradations imputables au locataire : ce sont les motifs classiques.
Les montants doivent reposer sur devis ou factures cohérents avec l’état des lieux de sortie, pas sur une estimation floue.
Si une grille de vétusté figure au bail ou est annexée (souvent inspirée du décret n° 2016-382), elle aide à séparer usure et dégradation.
Ce qui ne doit pas être retenu ainsi
L’usure normale (peinture fatiguée après plusieurs années, sols marqués par le temps) n’est pas une dégradation. La vétusté incombe en principe au bailleur.
Des travaux d’amélioration ou de mise aux normes ne se financent pas sur la caution du locataire.
Des retenues sans lien avec le logement loué ou sans preuve sont contestables.
- Preuves chiffrées obligatoires
- Usure normale ≠ dégradation
- Lien avec l’état des lieux
Limites et cas particuliers
- L’appréciation usure / dégradation est factuelle et parfois disputée.
- Les usages locaux et le contenu du bail comptent.
- Ce contenu n’est pas une expertise d’état des lieux.
Références utiles
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — article 22
- Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (grilles de vétusté — si annexées au contrat)